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                債權數額與抵押擔保范圍的區別

                時間:2017年08月23日信息來源:本站原創 點擊:次 收藏此文】 【字體:

                作者:朱榮新律師

                房屋他項權證上一般都記載有“債權數額”一欄,很多銀行的仲裁案件中,有的把他項權證上的“債權數額”認定為是抵押擔保合同中的“抵押擔保范圍”,那么兩者是否一致?他們之間又有什么區別?這很有必要探討清楚,以利于在今后的債權債務、抵押擔保糾紛中能夠更好的應用。

                  一、一般抵押的概念及抵押擔保范圍
                  1、一般抵押的概念
                  根據《物權法》第179條的規定,一般抵押是指為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償的一種擔保形式。
                  2、一般抵押的抵押擔保范圍
                  所謂抵押擔保的范圍,就是指抵押關系成立之后,債務履行期限屆滿債務人未履行債務,債權人要實現抵押權,在什么范圍內優先受償的問題。它是抵押效力問題中最重要的內容之一。也就是說債權人的優先受償范圍是由抵押擔保范圍決定的。
                   《物權法》第173條規定:擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的,按照約定?!稉7ā返?6條規定,抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用,抵押合同另有規定的,按照約定。
                     3、一般抵押中被擔保主債權與抵押擔保范圍之間的關系
                  一般抵押是相對于最高額抵押而言的,二者最根本的區別也就是一般抵押最本質的特征是其具有確定性,即一般抵押所擔保的主債權是已經發生的、確定的,也就是說設定抵押時,主債權的金額是確定的。由此確定的主債權所產生的附隨債權,包括利息、損害賠償、實現債權、抵押權的費用等則屬于可以納入抵押擔保范圍的債權。換言之,必須是抵押合同約定的主債權所引起的附隨債權才有可能被劃入抵押擔保范圍,而主債權則必然包括在抵押擔保范圍內。因此,被擔保主債權與抵押擔保范圍是抵押合同中必備的兩個條款,不能相互混淆,彼此取代。
                  至于附隨債權是否全部劃入抵押擔保范圍,則視當事人的約定而定。因為抵押權為約定擔保物權,故抵押擔保的范圍一般應以當事人在抵押合同中的約定為準。假如抵押合同明確規定抵押擔保的范圍僅包括主債權而不包括利息、違約金、損害賠償金和實現債權的費用或者僅包括其中的一項或若干項的,則按照合同約定辦理。一旦出現債務人屆期不履行債務的情況,在處理抵押物所得中,債權人只能按照抵押合同中約定的優先受償的范圍優先受償,而不能超越約定的優先受償權。如果抵押合同未就抵押擔保范圍進行約定,則適用物權法、擔保法的規定,將主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現債權、抵押權的費用全部包括在抵押擔保范圍內。
                  二、一般抵押權設立時應在登記簿上記載的事項
                  2007年10月1日《物權法》實施以后,為了規范房屋登記薄管理,保障房屋交易安全,保護房屋權利人及其相關當事人的合法權益,根據《物權法》、《城市房地產管理法》、《村莊和集鎮規劃建設管理條例》等法律和行政法規,住房城鄉建設部制定了《房屋登記辦法》(建設部第168號令)(下稱《辦法》)和《房屋登記薄管理試行辦法》(下稱《試行辦法》),并于2008年7月1日起施行,明確了他項權證需要記載的事項。
                  1、根據《辦法》的規定,一般抵押權設立登記時應當提交的材料:
                  《辦法》第43 條規定,申請抵押權設立登記,應當提交下列文件:登記申請書;申請人的身份證明;房屋所有權證書或房地產權證書;抵押合同;主債權合同;其他必要材料。對此條規定應注意以下兩點:
                  ① 設立一般抵押權,應當訂立書面合同?!段餀喾ā返?85 條第1 款規定:“設立抵押權,當事人應當采取書面形式訂立抵押合同”。 
                  ② 抵押合同的內容?!段餀喾ā芬蟮盅汉贤瑧敳扇嫘问?。根據《物權法》第158條、《擔保法》第39條之規定,抵押合同的必備條款包括:(一)被擔保的主債權種類、數額;(二)債務人履行債務的期限;(三)抵押物的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬;(四)抵押擔保范圍。
                  由此可見,在抵押合同中“被擔保的主債權數額”與“抵押擔保范圍”是兩個不同的合同條款。
                        2、一般抵押權設立時應在登記簿上記載的事項
                  依據《辦法》第44 條的規定,一般抵押權設立登記時,房屋登記機構應根據當事人提交的材料,在房屋登記簿上記載以下三項內容:其一,抵押當事人、債務人的姓名或者名稱;其二,被擔保債權的數額;其三,登記時間。
                  由此可見,抵押擔保范圍不是一般抵押權登記必須記載的事項;而“被擔保債權的數額”在《試行辦法》中已明確為“被擔保的主債權數額”。所以被擔保的主債權數額是他項權證必須記載的事項。
                  三、《房屋他項權證》中的“債權數額”并非等同于抵押擔保范圍,不能適用《擔保法司法解釋》第六十一條的規定,否定抵押合同中約定抵押擔保范圍的效力。
                  1、抵押擔保范圍不應以主債權而應以合同約定來確定。
                  如前所述,抵押擔保范圍,是指抵押權人實現抵押權時所應就抵押物之價值優先受償的范圍?!段餀喾ā返谝话倨呤龡l規定,擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的,按照約定。從此規定可知,抵押權人優先受償的范圍不以主債權為限,而應根據約定抵押擔保范圍來確定。
                  2、房管部門通用的《房屋他項權證》中的“債權數額”應理解為“被擔保的主債權數額”,而不是抵押擔保范圍。
                  目前,佛山市所通用的《粵房地他項權證》只有“債權數額”一欄,在辦理房地產抵押登記時,“債權數額”欄通常都是根據《抵押合同》中的“被擔保的主債權數額”登記為債權本金的,根據《辦法》的相關規定可知,“債權數額”應理解為《抵押合同》中約定的“被擔保的主債權數額”。
                  因抵押擔保范圍并非《房屋他項權證》必須記載的事項,如果《房屋他項權證》上沒有記載抵押擔保范圍,就不能認定《房屋他項權證》對債權數額的記載就是對《抵押合同》中約定抵押擔保范圍的進一步確認,因為二者在《抵押合同》中是不同的合同條款。在此情況下,抵押權人的優先受償權應根據《抵押合同》約定的抵押擔保范圍確定。如銀行房地產抵押合同一般都會約定抵押擔保的范圍包括:主合同項下全部借款本金、利息、復利、罰息、違約金、賠償金、實現抵押權的費用和所有其他應付的費用,那么,銀行作為抵押權人,其優先受償范圍就應依據約定的抵押擔保范圍來確定。
                  對于《房屋他項權證》中只記載“債權數額”而未記載抵押擔保范圍的情況,不能簡單片面地適用《擔保法》司法解釋第六十一條的規定,認為抵押物登記記載的內容與抵押合同約定的內容不一致的,以登記記載的內容為準,從而認定銀行只能在債權本金范圍內享有有對抵押物的優先受償權。因為適用該條規定的前提應是抵押登記記載的內容與合同約定內容指向的是同一對象。如抵押登記記載的是被擔保主債權數額(債權數額),而不是合同約定的抵押擔保范圍,則二者指向的不是同一對象,由此來認定二者內容不一致根本是對法條的曲解。只有在《房屋他項權證》中記載了抵押擔保范圍,而此記載又和抵押合同約定的抵押擔保范圍不一致時,才能適用《擔保法》司法解釋第六十一條的規定,排除約定抵押擔保范圍的效力,以登記的抵押擔保范圍確定抵押權人的優先受償范圍。
                  3、將“債權數額”理解為抵押擔保范圍,即未尊重當事人的意思自治,也不符合法律、司法解釋的立法本意。
                  一般抵押權的確定性,僅指其本金確定,一般抵押權設定時,利息、損害賠償、實現債權的費用等也是不確定的。實踐中,在設定抵押權時,抵押權人當然以為所有債權(包括本金和附隨債權)全面、充分設定擔保為目的。因此,利息等附隨債權盡管事先不能確定,但都是基于本金產生的,其發生也必然在抵押人、抵押權人的預期之內。如果設定抵押對于抵押權人而言,只能就主債權數額優先受償,那完全不符合抵押權人設定抵押權的初衷,也不符合抵押人的認知。根據《擔保法》司法解釋第五十一條關于“抵押人所擔保債權超出其抵押物價值的,超出的部分不具有優先受償的效力”的規定,一般抵押的優先受償范圍應根據《抵押合同》約定的抵押擔保范圍確定,以實現抵押權時抵押物的價值為限。
                  如果《抵押合同》約定了抵押擔保范圍,卻以《房屋他項權證》記載的“債權數額”作為優先受償的范圍,那就是變相縮小抵押權人的優先受償范圍,人為地為一般抵押設定一個最高債權限額,把一般抵押也變成最高額抵押。這是完全不符合當事人真實意思表示的。
                  綜上:我認為,以《房屋他項權證》中“債權數額”一欄記載的金額認定一般抵押中抵押權人的優先受償范圍,既不符合法律的規定,也違背了當事人意思自治的精神。因此,在《房屋他項權證》未登記抵押擔保范圍的情況下,不能將債權數額與抵押擔保范圍混為一談,而應當以抵押合同中的抵押擔保范圍來確定債權數額。

                 

                (作者:朱榮新 編輯:admin)
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